H-NAKAO ARCHITECTS&ASSOCIATES中尾英己建築設計事務所

住宅の建築には多額のお金がかかります。
建物に関わる費用の他に、諸経費といわれる税金や手数料が必要です。 新築の際は、諸経費分多少の余裕を見てという程度ではなく、きちんと税金や手数料をあらかじめ予算に入れた資金計画が必要です。

以下は、設計事務所に設計を依頼して住宅を建てるケースを考えてみます。
用語の説明は【国税局HPタックスアンサー】をご参考下さい。

※下記は個人住宅の資金計画ですが、オーナー住宅併用賃貸住宅等の詳細な事業収支計画も行っております。

設計料関係

設計事務所を決定後、施主・設計事務所間で設計業務委託契約書を交わします。この場合に掛かる費用は、
①設計監理料　②印紙税　③消費税です。

ここでは、工事費用を3,000万円と仮定します。
住宅の設計監理料※は工事費の12％が標準ですので、360万となります（通常は3～4回に分けて支払います）。 消費税は10％ですから、36万円になります。また、設計業務委託契約に関する印紙税※は1,000円となります。

工事費関係

次に、施工会社を決定後、施工会社と工事請負契約書を交わします。 工事費が3,000万円、一般的に3回程度に分けて支払います。 工事請負契約書に関する印紙税は1万円になります。 消費税は総額で300万円となります。

そのほか

住宅ローンの契約をする場合に、金銭消費貸借契約書に関する印紙税がかかります。 仮に3,000万円の借り入れをするとなると2万円の印紙税になります。

ここまでで、本来の建築費（設計料＋工事費）のほかに、税金339万円が必要になります。

※設計監理料の料率は、建物の規模や構造により異なります。幼稚園・保育園・集合住宅等の規模が大きい建物は、料率が低くなりますのでお問い合わせ下さい。

※印紙を貼らなくても契約書の内容は有効とされますが、そのかわり法的な罰則が適用されますので注意して下さい。 もし印紙を添付しなかった場合は、貼らなければならない印紙税額の３倍に相当する過怠税を徴収されます。 また消印を忘れた場合には、印紙税額と同額の過怠税を徴収されることになっています。 ただし、契約の文面が、受託者が正本を委託者がその写しをとなっていれば、法的な罰則はかからず、印紙税を節約することが出来ます。

住宅ローンに関する手数料

民間金融機関の場合は33,000円（消費税込み）です。 また民間金融機関の場合、ローン保証料がかかります。 これは各機関によって異なりますので、ここでは、50万円とします。
フラット35を利用の場合、融資手数料は各銀行で違います。無料から3～4万円です。

登記手数料

司法書士や土地家屋調査士に代行してもらいますが、その手数料は報酬として規定されています。 この額は一律ではなく、登記の種類や構造・面積によって違ってきます。 ただし、登記は個人が行うことも可能で、この場合の手数料はもちろんかかりません。
ここでは13万円程度と仮定します。

• 表示登記（土地家屋調査士）
  • 建物の表示 … 一棟につき18,600円、一階増すごとに4,200円
  • 測量報酬 … 100㎡を超え200㎡以下、約24,000円
• 所有権保存登記（司法書士）
  • 固定資産税評価額1,000万円以下、11,100～13,000円
  • 1,000万円増すごとに、2,500～2,900円増加
• 抵当権設定登記（司法書士）
  • 債務額500万円を超え、1,000万円以下 … 19,100～22,500円
  • 債務額1,000万円を超え、5,000万円以下 … 25,300～29,800円

登録免許税

住宅を新築したときに権利を明らかにするために登記所で行うのが保存登記や移転登記、抵当権設定登記です。

建物の表示登記は無税
土地の所有者移転登記は（評価額×0.4％）×5％
建物の所有者保存登記は（評価額×0.15％）

ここでは、建物の固定資産税評価額を建築費の50％と仮定します。
保存登記は、30,000,000×0.5×0.15%=22,500円 となります。

不動産取得税

土地の取得、家屋の新築・増改築、贈与、売買などの場合に１回だけかかってくる税金です。
税額は建物の場合、（固定資産税評価額-12,000,000）×3％ です。
ここでは、90,000円程度となります。

水道局加入金・局納金

地方自治体によって異なりますが、おおよそ18万円です。建替の場合は必要ありません。

カーテン等・備品費

新築にした訳ですから色々と揃えたい物が出てきます。ここでは150万円と仮定します。

引越費用

引越費用です。ここでは30万円と仮定します。また、建替の場合、引越費用は２回分プラス仮住まい費用も必要となってきます。

以上が諸経費を含めた金額になります。税金部分は減らすことが出来ませんが、備品費・引越費用は節約することが出来ます。

固定資産税

土地や家屋を所有している限り毎年かかります。
税額は＜固定資産税評価額×1.4％（通常の建物の場合）＞です。

評価額は３年ごとに見直される規定になっています。 評価額に対する不満は固定資産税評価審査委員会に申し出ることが出来ます。

都市計画税

道路や下水道工事など、都市計画事業に使われます。 市区町村により異なりますが、税額は＜固定資産税評価額×最高0.3％＞です。

一定の条件を満たしていれば税の軽減処置が受けられます。

• 住宅取得の借入金等特別控除
• 特別控除を受けるための手続き

『フラット35』は、全期間固定金利の住宅ローンです。ずっと固定金利なので、返済計画が立てやすくなります。
『フラット35』でどれだけの金額の融資が受けられるかシミュレーションが出来ます。

• 『フラット35』サイト
• 『フラット35』ローンシミュレーション
• 住宅金融支援機構のサイト

金融機関の住宅ローン

• 三菱UFJ銀行
• みずほ銀行
• 三井住友銀行
• 城南信用金庫